| Создаем агентство недвижимости |
|
Создание агентства недвижимости дело весьма хлопотное, вследствие наличия сумасшедшей конкуренции в этой сфере бизнеса, обусловленной возможностью получения сверхприбылей при минимальных вложениях усилий.
Однако, большие деньги влекут за собой огромные риски: 1. Криминализация сферы бизнеса; 2. Возможность применения чёрных методов устранения конкурентов; 3. Высокий уровень ответственности, вплоть до уголовной, в результате заключения сделки с клиентом-мошенником; 4. Высокий риск подставить своего клиента в результате своей некомпетентности или обмана партнера, что в итоге лишит клиента жилья со всеми вытекающими последствиями, вплоть до возникновения желания с его стороны отомстить Вам за это и т. д. 5. При заключении сделки «опытный покупатель» обязательно постарается Вас «кинуть». Вы только посредник, а покупатель, выяснив все моменты сделки, постарается обратиться напрямую к продавцу, чтобы не оплачивать Вашу комиссию и др. 6. Самое ценное на рынке недвижимости – это репутация, а в неё нужно вкладывать очень большие средства. 7. Риск нечестности персонала. В этом бизнесе, как ни в каком другом, сотрудники имеют большие возможности проводить «левые» сделки.
Лидерами в этой сфере бизнеса становятся только те компании, которые имеют «дружественные» отношения с какой-либо строительной компанией или с властными структурами в области строительства недвижимости. Способы установления таких связей различные. На практике, был случай, когда лидером рынка купли-продажи недвижимости в региональном городе стало агентство, сестра директора которого работала главным бухгалтером строительной компании, сдающей в год наибольший процент новостроек в городе.
Те же агентства, которые приходят на этот рынок без своих наработок, вынуждены будут по низкой комиссии реализовывать объекты, выставленные на продажу агентствами первого типа и, таким образом, их удел балансировать в зависимости от характера отношений с такими организациями.
Если Ваша фирма не однодневка, то Вам следует создать положительный имидж компании. В качестве организационно-правовой формы лучше всего выбрать общество с ограниченной ответственностью – это вызовет больший уровень доверия клиентов по сравнению с деятельностью в качестве индивидуального предпринимателя и, кроме того, по своим обязательствам Вы будете отвечать только в пределах имущества, находящегося на балансе организации.
Прежде, чем браться за такой вид бизнеса, настоятельно рекомендуем Вам приобрести юридические знания в области оформления сделок с недвижимостью, выяснить все нюансы и подводные камни или же ввести в штат очень компетентного юриста с большим опытом именно в сфере недвижимости. Самая распространенная ошибка в том, что доход юриста устанавливается в значительно более низком размере, чем доход агентов, при абсолютно никак несравнимом уровне квалификации этих специалистов. Целесообразно было бы установить оплату юристу-оформителю как оклад и процент от каждой сделки. Такая мотивация была бы стимуляцией юриста к повышению его квалификации, повысила бы качество его работы и значительно сократила бы сроки проведения экспертизы сделок и их регистрации. А это в естественном порядке приведет к увеличению количества довольных клиентов.
Затратная часть организации бизнеса: - Регистрация ИП, ООО; - Аренда офиса; - Мебель; - Сейф; - Детектор банкнот; - Счетчик банкнот; - Телефон; - Компьютер; - Компьютерная программа для бухгалтерского учета и учета объектов недвижимости; - Телефоны; - Интернет; - Сайт-визитка с каталогом Ваших объектов для продажи-аренды; - Очень эффективным средством завоевания этого рынка является издание своей газеты недвижимости (желательно еженедельной). - Реклама; - Оплата труда персонала; - Обучение сотрудников; - Затраты на создание положительной репутации. Напр., бесплатные услуги Вашего юриста в случае возникновения конфликта интересов по заключенной Вами сделке, страхование сделок, гарантийные обязательства по возврату денежных средств, если сделка будет признана незаконной и т. д.; - Налоги.
Доходы агентства недвижимости составляют 4-6% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
Срок окупаемости от месяца до полугода.
Не забывайте, что деятельность агентства недвижимости подпадает под действие Закона о защите прав потребителей. Кроме соответствующих мер ответственности, которые могут быть к Вам применены за обман потребителя, клиент может потребовать в судебном порядке компенсации морального вреда. Очень много случаев, когда суд удовлетворяет заявления обманутых клиентов с назначением компенсации морального вреда от 3 млн. руб., кроме того, может еще присудить возмещение причиненных клиенту убытков.
Учтите, что эти положения гражданского законодательства легко использовать для рейдерского захвата компании или её ликвидации. К примеру, конкурирующая компания направляет к Вам подставного продавца и подставного покупателя оформить конкретную сделку, которая в итоге окажется недействительной. Допустим, компания небольшая, у неё нет значительной суммы оборотных средств. Вы получили комиссию, скажем, 400 тыс. руб. от суммы сделки в 8 млн. руб. «Обманутый» покупатель подает на Вашу компанию в суд и требует возмещения Вами убытков в сумме, которую он потратил бы на приобретение аналогичного жилья, если бы вы его не обманули (продавец предварительно признается «отсутствующим должником») и на компенсацию морального вреда. Сумма, присужденная судом, составит от 8 млн. до 11 млн. руб. Вы эту сумму погасить не в состоянии. Покупатель инициирует процедуру несостоятельности (банкротства). И всё, после стадии конкурсного производства Ваша фирма ликвидирована. Будьте осторожны при ведении бизнеса.
|